Fem frågor om lager & logistik

NCC Property Development och SveaReal är två stora aktörer inom lager och logistik som båda har möjligheter att bygga nya anläggningar för företag. Fastighetsutvecklare Emil Engelbrektsson på NCC och Claes Malmkvist, VD på SveaReal, svarar här på våra frågor om hyresnivåer, miljötänk, möjlighet till nyproduktion och vad som efterfrågas mest.

Vad har ni för lediga lager- eller logistiklokaler i ert bestånd?

Emil Engelbrektsson, NCC

– NCC Property Development är ett rent projektbolag och sysslar endast med nyproduktion av bl a lagerlokaler. Vårt största projektområde just nu ligger i Göteborgs hamn. Där har vi, av nästan 170 000 kvm, nu kvar cirka 120 000 kvm att bebygga, vilket motsvarar en byggrätt på cirka 70 000 kvm. Här kommer vi att kunna erbjuda ytor från 3 000-40 000 kvm, vilket ju är ett hyfsat spann. Givetvis kollar vi löpande på mark att förvärva för att kunna planera för framtiden, men det är svårt, speciellt i Göteborg. I Stockholm kan vi bygga både i Rosersberg, Jordbro och Brunna.

Claes Malmkvist, SveaReal

- Vårt bestånd sträcker sig från Södra Stockholm till Malmö, via Norrköping, Linköping, Jönköping och Borås. Att ligga nära huvudvägarna är det viktigaste för oss, vid E4:an ner mot Jönköping, utmed Riksväg 40 mot Göteborg och så längs E6:an ner till Öresundsregionen. I dag har vi en vakans på endast 3 % inom vårt lager- och logistikbestånd så vi har väldigt få lediga ytor. Det som finns är främst mindre enheter utspridda i de olika regionerna, i dagsläget har vi ingen större yta ledig. Ytorna som står lediga hyr vi främst ut vid eventuella expansioner för befintliga hyresgäster. Det finns alltid lite behov av gummiband.

Vad ligger hyresnivåerna på?

Emil Engelbrektsson, NCC

– I Götebors hamn ligger hyresnivåerna i en nybyggd, enklare lagerbyggnad, fördelad på minst 6 000 kvm, på cirka 600 kr. Mindre anläggningar på 3 000 kvm innebär en hyra på ungefär 700 kr. Det innebär att man alltså kan få en nybyggd anläggning för samma pengar eller t o m mindre jämfört med en äldre. Dessutom blir totalkostnaden lägre eftersom man kan skapa en effektivare lokal med bättre flöden och högre takhöjd vilket innebär större kapacitet. Den stora vinsten är också att man får ner driftskostnaden till minst hälften så att man förbättrar sin resultaträkning med nybyggt är helt klart.

I Stockholm ligger marknadshyrorna för nyproducerat på cirka 750-800 kr, i Brunna ligger de möjligen hundra kronor lägre. Hyresutvecklingen framöver kommer sannolikt att fortsätta vara stabil och tenderar inte att röra sig nämnvärt åt något håll.

Claes Malmkvist, SveaReal

Generellt är det ingen större skillnad på hyresnivåerna när det handlar om nyproduktion. Det som betyder mest för priset är läget i mikroperspektivet, mer än i makroperspektivet. Vi ser i stort sett samma hyresnivåer längs med huvudvägarna, men om du ligger lite ”fel” i mikroperspektivet, kanske en kilometer från vägen, ligger hyran på en lägre nivå. För ett yteffektivt höglager i ”rätt” läge kan priserna ligga på mellan 600-700 kr/kvm, jämfört med äldre anläggningar lite vid sidan av riksvägarna där hyrorna istället kan ligga på nivåer från cirka 450 kr/kvm. Detta är en grov uppfattning, det är svårt när man talar om ett så stort geografiskt spann. Kommer man närmare Stockholm ligger hyresnivåerna en bra bit över 700 kr/kvm. Överlag upplever vi en stabil hyresutveckling inom lager och logistik, hyrorna har inte drivits upp så mycket genom åren. Mycket beror troligen på att det har byggs relativt mycket nytt de senaste åren och intresset från investerare har varit stort också för logistikfastigheter.

I vilka områden har ni möjlighet till nyproduktion?

Emil Engelbrektsson, NCC

– Som sagt, nyproduktion är det enda vi arbetar med. I hamnen i Göteborg har vi alltså en 170 000 kvm stor tomt där vi kan erbjuda nybyggda, optimerade lager- och logistiklokaler, helt anpassade för specifika verksamheter. Tack vare områdets storlek har vi även möjlighet att erbjuda företag framtida expansionsmöjligheter. Vi räknar med att bygga 10 000 kvm per år och hela den nya industristadsdelen beräknas stå klar om 5-10 år. Nyligen tecknades ett hyresavtal med däckleverantören Amring på ca 26 000 kvm som kommer att ta ungefär 50 000 kvm tomtmark i anspråk.

I Stockholm kan vi bygga nytt och optimerat i tre olika områden. I Rosersberg, Stockholm Nord Logistikcenter, kan vi bygga från 2 000 kvm och uppåt. I Jordbro har vi ett samarbete med Axfast och kan bygga från 3 500 kvm-30 000 kvm. Och även i Brunna Logistikpark kan vi erbjuda nybygge från 2 000 kvm och uppåt.

Claes Malmkvist, SveaReal

– Vi har möjlighet att bygga i alla våra tre storstadsregioner. Utanför Göteborg har vi mark bl a i Borås där vi har byggrätter på 25 000-30 000 kvm, i Viared och Ryda. Borås är attraktivt, med låga vakanserna generellt. Det är en väldigt stark logistikort med många centrallager som servar hela Sverige. Läget, nära Göteborgs hamn, spelar stor roll.

I Malmö har vi möjlighet att bygga ungefär 10 000 kvm i Östra hamnen. Ett läge som blir mer centralt ju mer Malmö växer. Det finns visionära planer på lång sikt för det området.

Vi kan även bygga cirka 10 000 kvm söder om Stockholm. Alla de här områdena finns det redan detaljplaner för vilket betyder att vi kan sätta igång relativt omgående vid intresse. Om en hyresgäst vill expandera på en byggrätt som ligger i anslutning till nå-gon av våra befintliga anläggningar blir processen kortare. Om man skulle bygga på spekulation innebär det en helt annan, längre process. Normal produktionstid för den här typen av byggnader är 9-12 månader.

Vilken typ av lager- och logistiklokaler är det mest efterfrågan på?

Emil Engelbrektsson, NCC

– Givet är att ju mindre lokaler desto fler förfrågningar. Vanligast är förfrågningar på runt 3 000 kvm. Vår tanke i Göteborgs hamn är att uppföra större lokaler, men vi ser även över möjligheten med en multitenantlösning, dvs att dela upp en större byggnad till ett par mindre lokaler.

Claes Malmkvist, SveaReal

– Många kunder efterfrågar flexibilitet. För många förändras ytbehovet till och från, framför allt för tredjepartslogistikerna som inte bara sysslar med lagerhållning utan som i sin tur även bearbetar varor med stor variation.

Som fastighetsägare får man vara beredd att följa med i utvecklingen och uppdatera sig. Det kan gälla allt från modernare portlösningar till särskilda avgränsningar inne i byggnaden.

Vissa kunder har också speciella säkerhetskrav. Flexibilitet och lyhördhet är det som krävs mest!

När det gäller vilka ytor som efterfrågas kan det variera från allt mellan 500-

20 000 kvm i befintliga anläggningar. Tittar man på de som hyr de stora centrallagren är det ofta tredjepartslogistikerna och de kan behöver så stora enheter som upp till

100 000 kvm.

Hur får man in miljötänket i en lager- eller logistikanläggning?

Emil Engelbrektsson, NCC

– Miljön har vi jättefokus på, att tänka miljö är bara rätt! Vi bygger alltid enligt miljöklassificeringssystemet BREEAM, enligt nivån Very Good. Ett system som tar hänsyn till helheten och alla tänkbara parametrar. Fler och fler hyresgäster tycker att detta är viktigt, men för dem är det primära än så länge att det är en lågenergibyggnad. Fler och fler företag har i sin tur egna satta miljökrav och väljer inga byggnader som inte är miljöklassificerade. Och för vår del är det även så att när vi säljer en anläggning som är miljöklassad får vi garanterat mer betalt för den än om den inte hade varit det. I Arendal tittar vi även på lösningar med solceller och vindkraftverk för att minska miljöpåverkan, och sänka driftkostnaderna. Visst hade det varit spännande att få en hyresgäst som är villig att satsa på den typen av miljölösningar.

Claes Malmkvist, SveaReal

– Miljökraven ökar tydligt och vi på SveaReal har tagit ett rejält grepp kring den biten. Alla kunder i lager- och logistikbranschen är väldigt medvetna och ställer krav. Behoven kommer spontant både från dem som driver lager själva och från tredjepartslogistikerna, som i sin tur har krav på sig från kunder som vill att de är miljöanpassade i hanteringen.

Vi ser en stor potential i att reducera energikostnader även i en befintlig anläggning. De som är byggda de senaste tio åren behöver anpassas och förändras och det är där den stora utmaningen ligger. Det kan vara att man investerar i nya ventilationsanläggningar eftersom uppvärmningen i gamla, stora lagerbyggnader nästan alltid är kopplad till ventilationen. Det innebär en stor besparing.

Vid ett nybygge är det självklart för oss att bygga grönt. Vi har valt att certifiera enligt GreenBuilding som bygger mycket på energieffektiviteten. På så sätt sänker vi den totala miljöbelastningen och våra kunder tjänar pengar på minskad energiförbrukning. Oftast tjänar kunden mest på det i och med att de ofta står för uppvärmningen, men både vi och de är vinnare. En attraktiv fastighet lägger grunden för en högre hyresnivå och därmed bättre värdeutveckling. En miljöstämpel i dag har verkligen ett värde så vi tjänar absolut på att göra de här investeringarna!

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter