Expansiva Uppsala

Uppsala är Sveriges fjärde största stad och stadigt växande. Det är en expansiv stad som erbjuder flera intressanta affärsmöjligheter. Victoria Tatti från NAI Svefa redogör för läget.

Fakta

Uppsala kommun hade vid årsskiftet ca 195 000 invånare. Befolkningen ökade med två procent sedan föregående år och har även dessförinnan ökat konstant. 75 procent av befolkningen bor i tätorten. Prognoser förutspår att befolkningen fortsätter öka och bedömningen är att Uppsala kommun om tjugo år kommer ha 236 000 invånare.

Medelinkomsten i Uppsala är 252 000 kronor år 2008, vilket kan jämföras med ca 261 000 kr för hela riket. Som arbetsgivare dominerar företag inom tjänstesektorn konsultverksamhet inom bland annat IT vuxit snabbt de senaste åren. I övrigt finns högteknologisk tillverkningsindustri starkt kopplad till universitetens forskning. Medicinsk forskning och läkemedelsindustri är stora områden. De största arbetsgivarna är förutom kommun och landsting: Uppsala universitet, Sveriges Lantbruksuniversitet, GE Healthcare, Polismyndigheten och Uppsala Garnison.

Kontor

A-läge för kontor utgörs av centrum och avgränsas av Klostergatan i nordväst, Bävernsgränd i sydost samt av Kungsgatan och Fyrisån. Det finns ytterligare ett område som bedöms som A-läge; området söder om Akademiska sjukhuset som utgörs av Uppsala Science Park. B-läge för kontor är området ut till St Olofsgatan, ner till Trädgårdsgatan söder om ån samt området fram till Vaksalatorg norr om ån.

Det gamla industriområdet Boländerna strax sydöst om citykärnan är sakta på väg att omvandlas till ett modernt handels- och kontorsområde. Delar av Boländerna bedöms utgöra B-läge för kontor, i övrigt bedöms området än så länge som C-läge. Området har potential för framtiden.

För kontor i bästa läge ligger hyrorna i nivån 1 200 – 2 200 kronor per kvm uthyrbar area. För B-läge är motsvarande siffror 900 – 1 800 kronor. Vakansgraden ligger kring 7 procent i de centralaste delarna och mellan 5 – 8 procent i B-läge.

I Uppsala Business park i Fyrislund har Klövern sedan förvärvet våren 2006 av Pharmacias tidigare huvudkontor om ca 55 000 kvm förvandlat fastigheten till ett företagsområde med över 60 olika företag. Vid förvärvet 2006 var fastigheten till hälften vakant och hela fastigheten skulle bli vakant senast 2008. Idag är 75 procent uthyrt. I september tecknade Gammadata Mätteknik ett tioårigt hyresavtal för 850 kvm kontors- och produktionslokaler.

I Kungshörnet, Kungsgatan 109, har Isconova tecknat ett sjuårigt hyresavtal med Vasakronan för 1 400 kvm bestående av produktionslokaler, kontor och labb.

Stora fastighetsägare

Bland ägarna av kommersiella hyresfastigheter i Uppsala märks främst Aspholmen Fastigheter som är ett Castellumbolag, Atrium Ljungberg, Boultbee, Henry Ståhl Fastigheter, Uppsala Akademiförvaltning och Vasakronan. Även vad gäller industri- och lagerfastigheter är Castellum, genom Aspholmen Fastigheter stor ägare, i övrigt finns bland de största ägarna GE Health Care, kommunen, Klövern och Lantmännen. De mest attraktiva områdena för industri och lager är Boländerna, Librobäck och Kungsängen.

När det gäller specialfastigheter är de största fastighetsägarna kommunala bolag, Akademiska Hus, Landstinget, Vattenfall och Vasakronan.

Projekt

På slättlandskapet söder om staden genomför Akademiska hus en storsatsning på universitetslokaler för Sveriges lantbruksuniversitets (SLU) räkning inom Campus Ultuna. Projektet omfattar totalt investeringar på över två miljarder kronor. Den största och mest iögonfallande byggnad som planeras på Campus Ultuna är områdets nya Veterinär- och husdjurscentrum. En byggnad på ca 50 000 kvm som kommer att rymma universitetslokaler, forskningslokaler, laboratorier och Sveriges enda universitetsdjursjukhus. Byggstart planeras till hösten 2010 och inflyttning planeras till 2014.

I anslutning till Uppsalas nya resecenter uppför Skanska bostäder och lokaler under namnet Uppsala Entré. Området planeras stå färdigt 2012 och kommer då att bestå av ett 90-tal bostäder, hotell och 12 500 kvm lokaler i ett kontors- och handelshus i sex våningar. Av den totala lokalytan är idag hyresavtal tecknade för ca 85 procent. Uppsala kommun kommer att hyra fyra våningsplan om 7 200 kvm och Coop en butikslokal i bottenplan. Länsförsäkringar Uppsala hyr 600 kvm och Ernst & Young 800 kvm.

Bostäder

Undersökning visar att Uppsala nu är den tredje mest populära kommunen att söka bostad i. Bostadsbristen är hög samtidigt som bostadsbyggandet går långsamt. Det påbörjades 64 procent färre bostäder under det första kvartalet 2010 är samma tid 2009. I riket har utvecklingen varit positiv. Sedan 2009 är det möjligt att öronmärka en viss andel bostäder för unga i Uppsala och det kommunala bostadsbolaget Uppsalahem har totalt öronmärkt 40 lägenheter under 2010. Vidare ska bolaget förbättra bostadssituationen för unga genom att, tillsammans med Akademiska Hus bygga bostäder i Sala Backe samt Luthagen.

Transaktioner

I likhet med stora delar av övriga landet har Uppsalamarknaden fått ökad fart. Boltbee sålde i en portföljförsäljning den välkända S:t Pergallerian till Diligentia. En annan större transaktion består av galleria Kvarnen intill Vaksala torg, som såldes för 248 miljoner kronor. Säljare var Uppsala kommun och köpare var Andersson Company tillsammans med aktiva Alm Equity. Objektet omfattar drygt 16 500 kvm med stabila hyresgäster såsom Systembolaget och ICA. Även 150 lägenheter inryms i byggnaden. Utöver befintlig byggnad finns en byggrätt om cirka 5 000 kvm BTA bostäder. Avkastningskravet bedöms till 5,1 procent.

Hemfosa Fastigheter förvärvade Ågerup Fastigheters bestånd under våren. Beståndet består av cirka 50 000 kvm kommersiella lokaler i Ekeby, Boländerna och Fyrislund. Lokalerna utgörs av lager- respektive utbildningslokaler och till en tredjedel av blandade ytor. Köpeskillingen var cirka 500 miljoner kronor.

Under juni 2010 såldes Dombron, en affär där Fjärde AP-fonden förvärvade från Vasakronan. Beståndet innehöll totalt 8 052 lägenheter varav 4 350 stycken studentlägenheter belägna i Uppsala. Den totala ytan uppgick till 483 670 kvm. Av den totala portföljen var 77 procent beläget i Uppsala. Direktavkastningskravet har bedömts till ca 5,0 procent.

Sammanfattning

Uppsala har klarat sig relativt bra i lågkonjunkturen och bedömningen är att Uppsala kommer att fortsätta vara en intressant marknad, framför allt vad gäller bostäder, men även på kontorsmarknaden ser det förhållandevis ljust ut.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter