Det här gäller vid andrahandsuthyrning

Ibland kan det bli aktuellt att hyra ut delar av en lokal, eller en hel lokal, i andra hand. Men vad säger hyreslagen? Björn Härdig på advokatfirman Lindahl ger här övergripande information om vad som gäller. Har ni fler frågor rörande andrahandsuthyrning får ni gärna höra av er till oss på info@lokalguiden.se så ska vi försöka ge er svar. 

Hyreslagen ger ett visst utrymme för att upplåta en lokal i andra hand. En hyresgäst som vill hyra ut i andra hand ska dock komma ihåg att andrahandshyresgästen inte kommer ha något avtalsförhållande med hyresvärden. Det är alltså fortfarande förstahandshyresgästen som är hyresvärd mot andrahandshyresgästen.

 Ursprungligt kontrakt gäller

Skyldigheterna enligt det ursprungliga hyreskontraktet kvarstår naturligtvis och det är förstahandshyresgästens ansvar att se till att andrahandshyresgästen följer detta. Och det är förstahandshyresgästens hyresförhållande som styr vem som kan bli andrahandshyresgäst. En andrahandshyresgäst får exempelvis inte bedriva en annan verksamhet i lokalen än vad som tillåts i förstahandskontraktet.

Ett kontrakt för andrahandsupplåtelse ska utformas som vilket hyreskontrakt som helst. Viktigt att tänka på är att förstahandshyresgästen har en vårdplikt av lokalen och skyldigheter enligt det ursprungliga hyreskontraktet. Det kan därför vara bra att som förstahandshyresgäst kräva säkerhet i form av exempelvis en deposition från andrahandshyresgästen. Det är också viktigt att beakta och reglera andrahandshyresgästens indirekta besittningsskydd.

Andrahandsupplåtelse av hel lokal

För att hyra ut hela lokalen i andra hand krävs hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden inte ger samtycke kan en hyresgäst vända sig till hyresnämnden för att där ansöka om tillstånd.

För att hyresgästen ska få ett sådant tillstånd krävs dock att denne har beaktansvärda skäl till att en andrahandsuthyrning ska ske och att hyresvärden inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Kraven för att få tillstånd är högt ställda.

Ett tillstånd för andrahandsuthyrning ska vara tidsbestämt och kan kombineras med andra villkor.

 Andrahandsupplåtelse av del av lokal

I andra fall kan hyresgästen vilja hyra ut endast en del av lokalen i andra hand, vilket kallas partiell andrahandsupplåtelse. Det kan exempelvis vara aktuellt om hyresgästen inte längre behöver en så stor lokal som omfattas av hyreskontraktet. För en partiell andrahandsupplåtelse krävs inget samtycke från hyresvärden under förutsättning att andrahandsupplåtelsen inte medför några men för hyresvärden.

Om en större del av lokalen hyrs ut i andra hand kan det vara så att det vid en samlad bedömning anses utgöra en andrahandsuthyrning av hela lokalen, vilket alltså kräver hyresvärdens samtycke.

Vad händer då om en hyresgäst hyr ut sin lokal i andra hand utan att ha hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd? Om hyresvärden inte har gett sitt samtycke kan hyresvärden genom en så kallad rättelseanmaning till förstahandshyresgästen kräva att andrahandshyresgästen lämnar lokalen. Alternativt kan förstahandshyresgästen försöka få tillstånd till andrahandsupplåtelsen från hyresnämnden. Om rättelse inte sker utan dröjsmål kan hyresvärden säga upp hyresförhållandet i förtid på grund av förverkande.

Sammanfattningsvis kan man säga att inför en planerad uthyrning av en lokal i andra hand bör förstahandshyresgästen ta juridisk hjälp och ha en proaktiv dialog med hyresvärden. En hyresvärd kan i många fall vara behjälplig med en andrahandsuthyrning.

Frågor och svar gällande andrahandsuthyrning:

1. Man måste ha beaktansvärda skäl för att få hyra ut en hel lokal i andra hand utan hyresvärdens samtycke, vad betyder det?

Svar: För att få hyra ut en hel lokal i andra hand krävs hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden inte ger samtycke kan en hyresgäst vända sig till hyresnämnden för att där ansöka om tillstånd.

För att hyresgästen ska få ett sådant tillstånd krävs det att man har så kallade beaktansvärda skäl till att en andrahandsuthyrning ska bli aktuell och att hyresvärden inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Ett beaktansvärt skäl kan vara att hyresgästen inte längre kan bedriva verksamhet i lokalen på grund av exempelvis sjukdom, arbete, studier eller annat jämförbart förhållande, och att en andrahandsuthyrning är hyresgästens enda realistiska möjlighet för att kunna betala hyran och därmed behålla hyresrätten tills verksamheten kan bedrivas igen. En hyresvärds befogade anledning att vägra samtycke kan exempelvis vara att den tänkta andrahandshyresgästen utan tvivel är olämplig att bedriva verksamhet i lokalen eller att hyresvärdens avdragsrätt för moms inskränks genom andrahandsuthyrningen.

2. Om man vill hyra ut en del av en lokal krävs inget samtycke från hyresvärden under förutsättning att andrahandsupplåtelsen inte medför några men för hyresvärden. Vad kan vara exempel på ett men?

Svar: Att hyra ut endast en del av lokalen i andra hand kallas partiell andrahandsupplåtelse och kan exempelvis vara aktuellt om hyresgästen inte längre behöver en så stor lokal som omfattas av hyreskontraktet. För en partiell andrahandsupplåtelse krävs inget samtycke från hyresvärden under förutsättning att andrahandsupplåtelsen inte medför några men för hyresvärden.Vad som utgör ett men för hyresvärden kan bara bedömas från fall till fall.

En annan användning av lokalen än vad som tillåts enligt förstahandshyresgästens hyreskontrakt kan dock typiskt sett utgöra ett sådant men. Hyresvärden har därför en möjlighet att reglera ett förbud mot ändrad användning av lokalen redan i hyreskontraktet och därigenom minska möjligheten till en partiell andrahandsuthyrning. Ett förbehåll i ett hyreskontrakt som minskar en hyresgästs möjlighet att hyra ut i andrahand är däremot inte giltigt.

Om en hyresgäst hyr ut en del av ett kontor i andra hand, för exempelvis sedvanlig kontorsverksamhet, eller ett utrymme i en lagarlokal, för användning av samma omfattning som hyresgästen själv, bör detta normalt inte medföra något men för hyresvärden. En hyresgäst har möjlighet att ansöka om tillstånd hos hyresnämnden för ändrad användning av lokalen. Förutom krav på beaktansvärda skäl och att hyresvärden inte ska ha en befogad anledning att motsätta sig den ändrade användningen krävs också att hyresgästen haft lokalen i mer än två år. Genom denna möjlighet kan alltså hyresgästen förändra sitt eget hyresförhållande med hyresvärden och på så sätt få ett större utrymme för andrahandsuthyrning.

 3. Vad händer om en hyresgäst hyr ut sin lokal i andra hand utan att ha hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd?

Svar: Om hyresvärden inte har gett sitt samtycke kan hyresvärden genom en så kallad rättelseanmaning till förstahandshyresgästen kräva att andrahandshyresgästen lämnar lokalen. Det räcker dock inte att förstahandshyresgästen säger upp andrahandshyreskontraktet, förstahandshyresgästen måste se till att andrahandshyresgästen och dennes egendom faktiskt lämnar lokalen utan dröjsmål. I ett sådant fall gäller det att förstahandshyresgästen har klarlagt hyresförhållandet med andrahandshyresgästen, exempelvis avtalat om en kort, bestämd hyrestid med kortast möjliga uppsägningstid, och i en separat handling avtalat med andrahandshyresgästen att avstå från sitt besittningsskydd.

 

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter