Attraktiva Bromma och Expanderande Marievik

Marievik

Marievik är ett kontorsområde beläget på den östra delen av Liljeholmen som vetter mot Mälarens inlopp. Området omgärdas i norr och öster av Årstaviken, i söder av Årstadal och i väster av Södertäljevägen. Platsen erbjuder ett sjönära läge med strandpromenader längs kajerna ett stenkast från Hornstull.

Invid Liljeholmstorget finns en av Stockholms viktigaste knutpunkter för kollektivtrafik. Restiden till T-centralen är cirka 15 minuter med tunnelbana och tvärbanan mellan Alvik och Sickla stannar även till i Årstadal och Årstaberg med koppling till pendeltåg. Flertalet busslinjer finns från Liljeholmstorget och för bilburna är området beläget i anslutning till Essingeleden och Södra Länken utanför Stockholms biltullar.

Idag har Marievik en väl etablerad kontorsmarknad och är ett av Stockholms snabbast expanderande områden. Området är under stark utveckling och erbjuder moderna, högkvalitativa och effektiva lokaler i citynära läge med goda kommunikationer. Området har attraherat en rad stora företag. Senast gjorde UC en stor förhyrning hos Aberdeen och H&M har expanderat i området och hyrt ytterligare lokaler på senare tid. ISS som funnits i området en tid har valt att förlänga sitt hyresavtal.

Newsec bedömer att den totala uthyrbara kontorsytan i Marievik är strax under 200 000 kvadratmeter. De största kommersiella fastighetsägarna är AMF Fastigheter och Aberdeen Property Investors som tillsammans äger merparten av kontorsområdet.

Newsec bedömer marknadshyran i Marievik/Liljeholmen till 1 900 – 2 000 kr/kvm. För lokaler med hög standard har högre nivåer noterats. Vakanserna för kontor i Marievik är mycket låga, Aberdeen har fyllt sitt bestånd om ca 70 000 kvm och totalt bedöms vakansgraden i området uppgå till endast 3 procent.

Bostadskvarteren som byggs i anslutning till kontoren ger ett levande område med service i form av butiker och restauranger. De bostäder JM uppförde med inflyttning hösten 2011 såldes slut snabbt. Kompletterande kontorsproduktion planeras längs Årstaängsvägen.

På transaktionsmarknaden har det varit stiltje den senaste tiden. Aberdeen förvärvade sitt stora bestånd 2008 i området för 2,1 miljarder kronor . Direktavkastningskravet för bra kontorsobjekt i Marievik bedöms ligga mellan 5,75–6,5 procent.

Sammanfattningsvis kan sägas att genom sitt fördelaktiga läge, kommunikations- och avståndsmässigt, fortsätter området expandera med färdiga planer för ytterligare betydande bebyggelse. Liljeholmens Centrum erbjuder ett komplett serviceutbud som förstärker områdets attraktivitet. Det råder brist på stora, moderna lokaler i centrala Stockholm vilket på sikt gynnar de innerstadsnära lägena som Marievik.

Bromma

I Bromma finns drygt 28 000 arbetsplatser och det finns många större och mindre företag inom olika verksamhetsområden med tonvikt på handel, fastighet och teknik, tillverkningsföretag, IT och media. De största företagsområdena är Alvik, Ulvsunda, Mariehäll och Bromma flygplatsområde.

Flygplatsen är Sveriges enda cityflygplats och den tredje mest trafikerade i landet. De gamla hangarerna har successivt utvecklats till ett strakt handelsläge och Bromma Blocks tilldelades Retail Awards 2011 för Sveriges bästa köpcentrum.

Tunnelbanans gröna linje löper genom Bromma med åtta stationer. Tvärbanan trafikerar sträckan mellan Alvik och Sickla där utbyggnaden med en Solnagren beräknas vara klar år 2013. Brommaplan och Alvik är något av stadsdelens knutpunkter där flertalet busslinjer även anknyter till tunnelbanestationerna.

I Bromma pågår ett flertal stora exploateringar, främst för bostäder, till exempel stadsförnyelseprojektet Annedal beläget i Mariehäll, omvandlingen av Beckomberga sjukhusområde samt förtätning av Blackeberg.

Bostadstveckling sker med kommersiella inslag bland annat i Alvik där butiker byggs i samband med bostadsrätter. Vid Brommaplan överdäckas bussterminalen med nybyggnad av bostäder samt lokaler för handel och hotell. Och i Ulvsunda industriområde finns planer på ytterligare förtätning av bebyggelsen. Den främsta kontorsmarknaden i Bromma är Alvik med drygt 100 000 kvadratmeter men även Brommaplan och Ulvsunda erbjuder ett mindre kluster av kontor.

Bland de största kommersiella fastighetsägarna i Bromma återfinns Castellum som har större kontors- och butiksfastigheter i Mariehäll, KF som bland annat äger Bromma Blocks, Profi med ett kontorskvarter utmed Alviks Strand, Ulvsunda och vid Brommaplan samt Anders Bodin som innehar fastigheter runt Alvikstorget.

På transaktionsmarknaden har Profi nyligen kompletteringsförvärvat tre fastigheter innehållande 27 000 kvadratmeter kommersiella lokaler för en kvarts miljard kronor i Ulvsunda industriområde, där tvärbanan nästa år kommer erbjuda en station.

JM köpte fastigheten Pundet 1 innehållande nämnda bussterminalöverdäckning av Pandox sommaren 2011 för 125 miljoner kronor. Strax intill har JM tidigare förvärvat två fastigheter från Fabege för omkring 100 miljoner kronor som del i samma projekt.

Kontorshyrorna i Bromma varierar kraftigt mellan olika områden. I Alvik, som ses som attraktivt närförortsläge, bedöms marknadshyran för kontor ligga omkring 1 800 kr/kvm där direktavkastningen bedöms till omkring 6,25 – 6,5 procent. Vakansen i närförortslägen såsom Alvik har sjunkit den senaste tiden och för bra läge i Alvik bedöms vakansen ligga lägre än den generella vakansgraden i Bromma på omkring 10 procent. Vid Brommaplan bedöms hyran ligga på omkring 1 600 – 1 800 kr/kvm med avkastningskrav runt 6,75 procent. I Ulvsunda bedöms avkastningskravet ligga något högre, runt 7 procent, och hyrorna omkring 1 200 kr/kvm.

Som helhet är Bromma ett diversifierat område med flera delmarknader. Attraktionskraften ligger i expansionsplanerna, den goda kommunikationen samt den väl utbyggda servicen. Risken för överetablering på kontorsmarknaden är förhållandevis låg överlag och beroende på liten pågående nyproduktion. Med en stabil efterfrågan bedöms hyrorna vara stabila framöver.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter