Att tänka på vid omförhandling - Skåne

Anders Tojkander, Regionchef, NCC Property Development.

Anders Tojkander, Regionchef, NCC Property Development.

Vad kan ligga till grund för att man skall kunna säga upp sitt kontrakt innan kontraktstiden gått ut?

Erik Skalin, Aberdeen

– Hyresavtal för lokaler tecknas vanligen för bestämd tid och är bindande för hela den avtalade hyrestiden. Avtalet kan sägas upp för upphörande som tidigast till hyrestidens slut, och uppsägningen skall göras senast nio månader innan avtalet löper ut. Om man har fått ändrade lokalbehov och har långt kvar på sin hyrestid rekommenderar jag att man kontaktar sin hyresvärd. Ibland kan det finnas möjlighet att exempelvis byta lokal inom fastighetsägarens bestånd.

Erik Skalin, uthyrningschef, Aberdeen Asset Management

Erik Skalin, uthyrningschef, Aberdeen Asset Management

Mattias Svensson, MKB

– Från hyresgästens sida kan det röra sig om olika brister i lokalen som föranleder en uppsägning. Detsamma gäller för fastighetsägaren som kan säga upp om det sker avtalsbrott. Vanligast är om man inte betalar hyran eller upprepade gånger inte betalar i tid och vidtar rättelse efter uppmaning. Det är också viktigt att man som hyresgäst bedriver den verksamhet som är angiven i hyreskontraktet och inget annan.

Anders Tojkander, NCC

– Mig veterligen finns det bara tre möjligheter att komma ur ett avtal innan dess att hyrestiden gått ut. Det första är om lokalen är behäftad med stora brister som hyresvärd-en, efter att ha fått tillsägelser, inte åtgärdar. Det andra är om hyresvärden vill utföra arbeten som inte är nödvändiga men som orsakar hyresgästen väsentligt hinder och påverkar nyttjanderätten. Slutligen är det om hyresgästen går i konkurs.

Vad ska man som hyresgäst tänka på vid en omförhandling av sitt kontrakt?

Erik Skalin, Aberdeen

– Precis som vid uppsägning för avflytt är formkraven viktiga. Man måste säga upp för omförhandling senast nio månader innan hyrestiden löper ut och tydligt ange till vilka hyresvillkor man önskar förlänga avtalet. När det gäller förhandlingsmöjligheterna så beror det mycket på den rådande hyresmarknaden och hur stor efterfrågan är på den typ av lokal man hyr. I en uppåtgående marknad ser fastighetsvärden ofta omförhandlingen som en möjlighet att höja hyran. Som hyresgäst kan man då försöka förhandla sig till åtgärder i lokalen, som exempelvis enklare ytskiktsrenovering eller liknande.

Mattias Svensson, Affärsområdeschef - Lokal, MKB Fastighets AB

Mattias Svensson, Affärsområdeschef - Lokal, MKB Fastighets AB

Mattias Svensson, MKB

– Man skall först och främst fundera på om man vill säga upp lokalen för omförhandling eller uppsägning. En omförhandling av hyresavtalet är alltid för den befintliga lokalen, alltså kan man inte säga upp avtal-et för omförhandling och samtidigt minska ytan. Vill man förändra ytan är det bäst att ta kontakt med fastighetsägaren för en diskussion. Självklart kan man också säga upp avtalet för uppsägning och i ett följebrev samtidigt önska förändring av ytan. Man skall också tänka på att hänskjuta en uppsägning till hyresnämnden för medling inom två månader från det att man gjort uppsägningen. Detta för att uppsägningen skall vara giltig. Det är alltid bäst att göra uppsägningen skriftligen och gärna med rek. Gör man en muntlig uppsägning är det viktigt att man får en skriftlig bekräftelse på uppsägningen.

Anders Tojkander, NCC

– Man bör vara ute i god tid, helst betydligt tidigare än de nio månader man har som uppsägningstid. Till detta hör också att man noga har undersökt; betalar jag marknadsmässig hyra idag, vad man vill göra med lokalen, vilka är alternativen på marknaden, vad kostar en flytt m m.

Precis som i de flesta förhandlingar brukar öppenhet och ärlighet från båda parter vara det som vinner i längden och leda till de längsta hyresförhållandena och bästa relationerna.

På frågan om det finns samma förhandlingsmöjligheter vid en omförhandling är det svårt att ge ett generellt svar. Det beror såklart på i vilken situation man befinner sig och vilka villkor man har.

Hyr man en lokal som är väldigt attraktiv och som hyresvärden kommer ha lätt att hyra ut, och kanske till och med till en högre hyra, är detta inget bra läge för hyresgästen. Hyr man däremot en lokal som är anpassad med speciallösningar och väldigt specifik för en viss verksamhet kan det vara en fördel för hyresgästen och då har man kanske till och med ett bättre läge än vid ett nytecknande.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter