Anders Rydstern på Newsec: Vakanserna är historiskt låga

Anders Rydstern på Newsec ger här sin analys av Göteborg som kännetecknas av låga vakanser och hyresgäster som söker moderna, effektiva lokaler, både för kontor och lager.

Göteborg är den andra största staden i Sverige. Sett över en tjugoårsperiod växer befolkningen stadigt med runt 1.5 % årligen och i dagsläget bor det drygt 547 000 i kommunen. Under förra året ökade staden med mer än 7 000 personer vilket är i linje med de tre föregående åren men lägre än såväl Stockholm som Malmö.

Stadens arbetsmarknad karaktäriseras av ett antal större industriföretag även om också IT- och telekomindustrin är starka i staden. Totalt sett finns drygt 65 000 företag i kommunen och såväl Göteborg Universitet som Chalmers Tekniska Högskola innebär en positiv effekt på nyföretagande och möjligheterna att knyta kunskap till staden. Dessutom finns en internationell flygplats i nära anslutning till staden, vilket är positivt för företagandet som helhet. De största privata arbetsgivarna i Göteborg är i fallande ordning Volvo Personvagnar, Volvo Lastvagnar, SKF, Volvo IT och Ericsson.

Genom Göteborg löper motorväg E6 från Malmö mot Oslo och strax nordost om staden går E20 mot Stockholm. Göteborg är beläget 280 km norr om Malmö och 500 km sydväst om Stockholm. Landvetter flygplats ligger femton minuters bilresa österut läng R40 mot Borås.

Göteborg utgör en av de större noderna i det svenska järnvägsnätet. Centralstationen är belägen mitt i centrum och är enkel att nå med såväl kollektivtrafik som personbil. Tåg avgår mycket frekvent i såväl nord-sydlig som östlig riktning och stationen är Sveriges näst största efter Stockholm med avseende på antal passagerare.

Transaktioner

Från att under många år ha varit en relativt statisk marknad har investerarna uppvisat en hel del aktivitet i Göteborg under det senaste året. Ett flertal stora strukturaffärer i innerstan har genomförts där framför allt Wallenstam, Balder och Platzer varit mycket aktiva på förvärvssidan. Den strukturförändring i ägandet som skett under det senaste året är den största förändringen som skett på senare år. Nettoeffekten är att ovanstående bolag ökar sin närvaro medan Niam, Kungsleden och Skandia Fastigheter (tidigare Diligentia) minskar sina innehav.

Prime-yield bedöms ha sjunkit något under det senare året när det gäller de bästa kommersiella lokalerna och ligger i dagsläget klart under 5,0 %. I övrigt handlar det om små förändringar i direktavkastningskraven där en ökad spread mellan prime- och ytterlägen kunnat noteras. I områdena direkt utanför CBD, det vill säga i övriga innerstaden, ligger yielderna mellan 5,0-6,0 % för moderna fastigheter.

Stor-Göteborg betraktas alltjämt som det starkaste logistikläget i Sverige vilket, ur ett transaktionsperspektiv, innebär att direktavkastningskraven är bland de lägst noterade. Även här har yield-spreaden mellan primeobjekt kontra mer sekundära ökat något, där de förra betingar avkastningskrav under 6,0 % medan de senare i dagsläget ligger över 7,0 %. Yielden på större enheter styrs till stor del av längden på hyresavtalet och kvaliteten på hyresgästen.

Hyresmarknaden

Vakanserna för kontor i Göteborg är historiskt låga med noterade nivåer för CBD på knappt 3,5 %. Även för övriga Göteborg har det senaste året inneburit en viss press nedåt på vakanserna trots att stora volymer tillkommit, eller strax tillkommer. Sett till helheten beror detta på en förhållandevis låg nyproduktion under flera år samt en stark konjunkturutveckling lokalt.

På grund av det skrala utbudet på attraktiva kontorslokaler i centrala staden har hyrorna oftare och oftare passerat 3 000 kr/kvm under det senaste året och primerent ligger i dagsläget runt 2 700- 2 800 kr/kvm. Hyresnivåerna i Övriga Innerstaden har inte utvecklats på samma sätt men en viss uppgång kan noteras även här. Hyresmarknaden för kontor har följaktligen utvecklats kraftigt positivt under det senaste året och bedömningen är att nivåerna kommer att hålla i sig relativt väl framöver, med risk för en viss sättning om konjunkturen viker.

En trend som varit synlig är att flera stora hyresgäster valt att omlokalisera till moderna och effektiva lokaler med de båda konsultföretagen WSP och ÅF, som flyttat in på NCCs Ullevi Park respektive Skanskas projekt på Grafiska Vägen, som främsta exempel.

Vakansnivån för industrifastigheter inom regionen ligger kring 10 % men det finns relativt stora variationer mellan olika områden där nivåer ner mot 5 % noteras i de mest attraktiva lägena. Ett flertal nyuthyrningar har skett under det senaste året och generellt finns en trend där logistikhyresgäster väljer att flytta till moderna logistik/lager-lokaler istället för att förlänga befintliga kontrakt.

Hyresnivåerna varierar stort med typen av objekt men generellt ligger hyror för moderna industri/lager-lokaler i Stor-Göteborg från 600-800 kr/kvm. Utvecklingen har varit stabil under det senaste året och det sker en kontinuerlig tillväxt i form av nya anläggningar och lägen.

 

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter