Analys Norrort

Norrort är inget vedertaget begrepp, till skillnad från Västerort och Söderort, vilka av Stockholms Stad betecknas som stadsområden. Norr om Stockholm ligger bland andra kommunerna Täby, Danderyd och Lidingö samt stadsdelen Spånga-Tensta. Fyra områden som har klarat sig relativt väl i lågkonjunkturen. I det följande omnämns dessa fyra områden Norrort. Fakta Befolkningen i Norrort uppgick år 2008 till ca 186 000 invånare på en yta om ca 129 km². Täby är det till både folkmängd och areal största området, medan det till folkmängden näst största området, Spånga, är det avsevärt minsta sett till arealen. Prognoserna för Norrorts befolkningstillväxt ser goda ut och samtliga områden visar positiva siffror. Norrort har, likt stora delar av övriga Sverige, känt av lågkonjunkturen, bland annat genom högre arbetslöshetssiffror. De aktuella områdena har dock klarat sig relativt bra i en jämförelse. Till de största arbetsgivarna hör företag som Busslink i Sverige AB, Attendo Care AB samt annan verksamhet inom bland annat vård och omsorg. Fastighetsbestånd Lokalmarknaden i Täby, Danderyd, Lidingö och Spånga är differentierad och omfattar såväl kontorsytor som butiks- och industrilokaler. Med ett ökat avstånd från Stockholms innerstad blir kommunikationerna allt viktigare. Detta leder till att lokalytorna ofta ligger samlade i kluster intill kommunikationsknutpunkter. I Täby finns Täby Centrum som, i dagsläget, erbjuder ca 150 butiker, restauranger och serviceinrättningar förutom ca 17 500 m² kontor. Täby Centrum invigdes ursprungligen 1968 men har sedan byggts till i början av 90-talet. Den totala uthyrningsbara ytan är ca 50 000 m². Under 2009 ska arbetet påbörjas mot det nya Täby Centrum. Detta innebär en tillbyggnad med bland annat ca 15 000 m² kontor och ytor för ca 75 nya butiker, motsvarande ca 26 000 m². Det kommersiella fastighetsbeståndet i Danderyd är spritt. I kommunen har lokalytor växt fram längs med E18, invid Mörby Centrum, som ett skydd mot trafikleden. Lokalytor finns bland annat också i närheten av Danderyds sjukhus. Planer pågår för en renovering av Mörby Centrum för att utveckla dess attraktionskraft och skapa en offentlig mötesplats. Planen möjliggör bland annat en förlängning av nuvarande centrumbyggnad genom ett, norr om centrum liggande, höghus med en byggrätt om ca 32 000 m² BTA för kontor och handel. Även i den nuvarande centrumbyggnadens södra del planeras för utbyggnad genom ett nytt kontors- och handelshus. Stora fastighetsägare Bland de stora kommersiella fastighetsägarna i Norrort återfinns bland andra Klövern med ca 67 000 m² lokaler i Täby, varav 64 procent utgörs av kontor. Företaget äger till exempel fastigheten Kardborren 13, byggd 1981 och omfattande bland annat ca 12 000 m² kontorsytor, på Kanalvägen i Roslags-Näsby. Stora hyresgäster är Kronofogden och Arbetsförmedlingen med flera. Andra ägare av kontorsfastigheter i kommunerna/stadsdelen är exempelvis Humlegården, med fastigheten Stenbrottet 10 på Lidingö, omfattande ca 5 600 m² kontor samt Fastpartner, vilka äger och förvaltar bland annat industri- och kontorslokaler i Lunda industriområde i Spånga. Fastpartner har ca 100 000 m² lokaler i Spånga, varav knappt 40 procent utgörs av kontor. Projekt Med ett allt intensivare kollektivt pendlande belastas Mälarbanans befintliga spår i dag till max. Det krävs därför en utbyggnad av järnvägsnätet mellan Tomteboda och Kallhäll, förbi Spånga, för att trafiken ska kunna öka ytterligare. En utredning med två förslag har tagits fram. Det ena förslaget innebär en utbyggnad av befintligt spårnät till fyra spår och det andra förslaget innebär en ny spårdragning via Kista. Med utbyggnaden tillkommer möjligheten att köra pendeltågen och regionaltågen på olika spår, vilket gör att risken för störningar minskar. Tiden för utbyggnaden är beroende på vilket av de två olika alternativen som väljs. I Dalénumområdet på Lidingö är JM ansvariga för att utveckla och omvandla den tidigare industrikaraktären till ett område med ca tusen bostäder och lika många arbetsplatser. Byggstart är planerat till år 2010 och området kommer att växa fram under en tioårsperiod. Även i Spånga Centrum planeras det för förändring. För att förbättra tillgängligheten till butiker och lokaler i Spånga ska centrum rustas upp. Arbetet påbörjas under hösten 2009 och ska stå klart under 2011. Transaktionsmarknaden Under de senaste månaderna har antalet genomförda fastighetstransaktioner på den svenska marknaden ökat något. Detta sker efter att marknaden har varit i stiltje under en längre tid. En större tilltro från bankerna vilket har resulterat i en ökad kreditgivning, samt en internationellt sett större optimism kan vara två av anledningarna. Än är det dock för tidigt att säga något om konjunkturens fortsatta utveckling. I Norrort bedöms direktavkastningskraven ha höjts med ca 1 - 1,5 procent sedan lågkonjunkturens start. En transaktion avseende kontorsfastigheter som har ägt rum i Norrort är Flir Systems köp av fastigheten Ritbordet 1, även kallat Allgonhuset, i Täby. Byggnaden, som omfattar ca 16 000 m² kontors- och industrilokaler, kommer att inhysa Flir Systems verksamhet med start under 2010. Köpeskillingen uppskattas till knappt 70 miljoner kronor. Hyresmarknaden Lidingö är inte känt för ett brett utbud av kontorslokaler, även om sådana återfinns bland annat i AGA:s gamla byggnader i Dalénumområdet. I Spånga finns den övervägande delen av kommersiella lokaler i Lunda industriområde. I Täby hittar man kontorsfastigheter i flera områden, som till exempel Roslags-Näsby, Enhagsslingan och Viggbyholm. Övervägande delen är från sent 80-tal. I Arninge industriområde finns dels lagerlokaler, dels kombinerade kontors- och lagerlokaler. Många små till medelstora företag är utmärkande för marknaden här. Det senaste årets instabila arbetsmarknad och sämre konjunktur har lett till stora varsel och en allt högre arbetslöshet på flera håll i Sverige. Norrort har hittills klarat sig relativt bra i lågkonjunkturen, med förändringar i arbetslösheten på endast någon till ett par procent under det senaste året. Som ett resultat har inte heller lokalmarknaden påverkats avsevärt, utan efterfrågan har hållit sig ganska stabil. Vakansnivåerna i Norrort bedöms generellt ligga i intervallet 8-13 procent, något högre i mindre centrala delar. I sämre konjunkturer tenderar hyresnivån, som ett resultat av sjunkande efterfrågan, att falla. Ofta sjunker hyresnivåerna mer i Stockholms mer centrala delar, till skillnad från mindre attraktiva lägen där hyresnivån ofta är stabilare, men på en lägre nivå. Samtliga aktuella kommuner/ stadsdelsområden är belägna med goda kommunikationsmöjligheter på ett par mils avstånd från Stockholms innerstad. Generellt bedöms hyrorna för bra kontorslokaler i goda lägen ligga i intervallet 800 – 1 300 kronor per m². De lägre hyresnivåerna återfinns huvudsakligen i Lunda industriområde. I Lunda industriområde gjordes nyligen en uthyrning i fastigheten Horndal 1 till ett hyresvärde om ca 5,5 miljoner kronor per år. Avtalet tecknades mellan fastighetsägaren Sagax och G & L Beijerkoncernen och har en löptid om 13 år. Slutsats Täby, Danderyd och Lidingö samt stadsdelen Spånga-Tensta, här benämnt Norrort, bedöms ha hållit sig förhållandevis stabila i den sämre konjunkturen. Risk finns dock att en viss eftersläpning kan vara att vänta. Tack vare den i jämförelse stabila arbetsmarknaden i Norrort är det emellertid troligt att lokalefterfrågan inte kommer att sjunka avsevärt och att vakans- och hyresnivåer således kommer att ligga kvar relativt oförändrade.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter