Övriga Innerstan

Bebyggelsen inom Stockholms innerstad, exklusive CBD, domineras av bostäder, med ett mindre inslag av kontorsbyggnader samt några shoppinggallerior. Hyrorna är på väg uppåt men inte i samma hastighet som i CBD. Jan Rosengren på DTZ Sweden redogör för lokalläget. Stockholms innerstad, utanför CDB, omfattar stadsdelarna Vasastaden, Kungsholmen, Gamla Stan, Södermalm samt större delen av Östermalm. Kvarteren närmast Stureplan räknas till CBD. Området är relativt väl avgränsat och kan enklast beskrivas som hela området innanför tullarna, dvs avgränsat av Roslagstull, Norrtull, Tranebergsbron, Hornstull, Skanstull och Danvikstull. Avgränsningen i öster är mer oklar, men kontorsområdena öster om Vallahallavägen, innefattande kontorsområdena på Gärdet och i Värtan brukar normalt ej räknas in i innerstadens kontorsstock. innerstadens lokalbestånd Innerstaden, exklusive CBD, innefattar ca 3,8 miljoner kvadratmeter kontor, vilket är det dubbla jämfört med CBD. Generellt kan sägas att bebyggelsen inom dessa stadsdelar domineras av bostäder, med ett mindre inslag av kontorsbyggnader. Inom stadsdelarna finns också några shoppinggallerior som i huvudsak har de boende inom stadsdelen som kundunderlag. kontor på kungsholmen Mer sammanhängande kontorsområden finns främst på Kungsholmen, med dels citynära lägen inom Östra Kungsholmen och dels Västra Kungsholmen. Inom Östra Kungsholmen dominerar kommunal, landstings och statlig förvaltning bland hyresgästerna, och kontorsbeståndet utgörs av relativt stora kontorsbyggnader av varierande ålder och standard. Västra Kungsholmen genomgår nu en av de största omvandlingarna i innerstaden, där en rad nya och ombyggda kontorshus längs Lindhagensgatan färdigställts under de senaste åren. Flera nybyggnadsprojekt planeras i området, bland annat i kvarteret Lustgården, invid Essingeleden, där Skanska nu river en kontorsbyggnad för att uppföra nya kontorsbyggnader på totalt ca 55 000 kvm vilka planeras färdigställas år 2013/2014. Största kommersiella fastighetsägare på Kungsholmen är Vasakronan, som har ett stort innehav i det citynära Östra Kungsholmen samt några kontorsbyggnader invid Lindhagensgatan inom Västra Kungsholmen. Inom Västra Kungsholmen äger även Fabege, AMF och AFA kontorsfastigheter. Hyresnivåerna för kontor på Kungsholmen varierar kraftigt, främst på grund av att beståndet är mycket blandat, från äldre kontor i områden som domineras av bostäder till nybyggda kontorshus. I det äldre beståndet är hyresnivåer på 1 400- 2 000 kr/kvm vanliga, medan topphyresnivåerna i de nybyggda kontorshusen inom Västra Kungsholmen uppgår till 2 300-2 500 kr/kvm. För moderna och rationella kontorslokaler i citynära områden i Östra Kungsholmen kan hyresnivåer på upp till 2 800 kr/kvm erhållas. kontoren spridda i vasastan Kontorsbeståndet inom Vasastaden är relativt spritt. Större kontorsfastigheter finns dock vid Odenplan samt i området vid Norrtull/Norra Station. Kontorsfastigheterna i det senare området utgörs till stor del av äldre byggnader ursprungligen uppförda för förlags-, tryckeri- och industriverksamhet. Byggnaderna är under de senaste decennierna successivt omvandlade till kontor. Större fastighetsägare i Vasastan är bland annat Fabege, med ett stort innehav vid Norrtull, Vasakronan, Aleca och Bonnier Fastigheter. Topphyresnivåerna i området vid Norrtull/Norra Station uppgår till 2 000-2 400 kr/kvm för moderna kontor. Både hyresnivåer och vakansgraden har genom åren varierat betydligt mer i detta område än inom andra innerstadslägen, med mycket höga vakanser under tider med en svagare kontorshyresmarknad. mest attraktivt på östermalm Inom Östermalm finns de mest attraktiva kontorslägena i de kvarter som gränsar mot CBD. Hyresnivåerna här utvecklas ungefär som hyrorna i CBD, och uppgår nu till nivåer runt 3 000-3 500 kr/kvm. Andra attraktiva lägen för kontor finns längs Sturegatan, Linnegatan, Karlavägen, Strandvägen och Storgatan. En helt egen kontorsmarknad utgörs vidare av kvarteret Garnisonen, ägt av Vasakronan och omfattande ca 110 000 kvm kontor, med hyresnivåer för de bästa kontoren runt 2 500 kr/kvm. södermalms bästa lägen På Södermalm utgörs de bästa kontorslägena mer av enstaka byggnader än mer generellt etablerade områden. Sådana exempel är Katarinahuset och Glashuset vid Slussen/Stadsgården ägda av Folksam/Gyllenforsen och Atrium Ljungberg, samt Münchenbryggeriet vid Söder Mälarstrand, ägt av AFA. Etablerade kotorslägen på Södermalm är annars Medborgarplatsen och kvarteren runt Hornstull och Skanstull. Hyresnivåerna i de bästa fastigheterna på Södermalm uppgår till nivån

2 500-2 900 kr/kvm, men avtal upp på

3 000 kr/kvm förekommer också. I övriga lägen uppgår hyresnivån till ca 2 000 kr/kvm. kontor i gamla stan Kontorshyresmarknaden i Gamla Stan är mycket begränsad, och endast ett fåtal byggnader innehåller kontor av hög standard, i huvudsak belägna längs Skeppsbron. Normala kontorshyresnivåer i Gamla Stan är 2 500-3 000 kr/kvm, men enstaka hyresavtal på upp mot 3 500 kr/kvm förkommer. kontorsvakanserna sjunker Generellt följer kontorshyresmarknaden i innerstaden utvecklingen inom CBD, och under år 2010 kan man notera en klart förbättrad hyresmarknad, med ökad uthyrningsaktivitet. Hyresuppgången har dock ännu inte tagit samma fart som i CBD, men den ökade kontorsefterfrågan har generellt lett till sjunkande vakanser och en press uppåt på hyresnivåerna. Kontorsvakansen i innerstaden bedöms under det senaste året ha sjunkit från 10 till 9 procent. De tillkommande kontorsytorna som färdigställs under år 2011 i innerstaden är liten, ca 50 000 kvm, vilket tillsammans med en klart ökad kontorsefterfrågan bedöms leda till fortsatt sjunkande vakanser under året och stigande hyresnivåer i främst moderna kontorsbyggnader. Under de närmaste åren därefter tillförs nya kontorsytor främst inom Västra Kungsholmen. innerstans butikslägen Butikslägena utanför CBD utgörs dels av gallerior som Västermalmsgallerian på Kungsholmen, Ringen på Södermalm och Fältöversten på Östermalm, samtliga ägda av det brittiska Boultbee. På Södermalm finns även en mindre galleria i Studentskrapan på Götgatan, ägd av Vasakronan, samt Söderhallarna vid Medborgarplatsen, ägt av Atrium Ljungberg. Vasastan saknar butiksgalleria, och de planer som funnits att uppföra en sådan i anslutning till en ny pendelstation vid Odenplan är nu nedlagda. Hyresnivåerna i innerstadens butiksgalleriorna uppgår normalt till ca 4 000-7 000 kr/kvm, även om nivåer på 10 000 kr/kvm förekommer för mindre butiksytor. Inom Vasastaden utgörs de bästa butikslägena av Odenplan, Sankt Eriksplan samt butiker längs Odengatan. På Södermalm utgör Hornstull, Skanstull, området kring Slussen samt Götgatan och Hornsgatan de mest attraktiva butikslägena utanför galleriorna. Attraktiva butikslägen på Östermalm är området kring Östermalmstorg samt Sturegatan, förutom de kvarter runt Stureplan som utgör en del av CBD. Butikshyresnivåerna utanför butiksgalleriorna uppvisar mycket stora variationer, men hyror upp mot 5 000 kr/kvm förekommer vid de attraktivaste butiksgatorna på Malmarna. Mer normala hyresnivåer är dock 2 000-3 500 kr/kvm. sammanfattning Den positiva utveckling vi sett i CBD under år 2010, med sjunkande vakanser och starkt stigande kontorshyror, börjar nu även sprida sig till övriga delar av innerstaden. Hyresutvecklingen är dock hittills inte lika stark som i CBD, men en fortsatt stigande sysselsättning inom kontorssektorn i kombination med liten nyproduktion i innerstaden talar för en fortsatt stark kontorshyresmarknad, särskilt för moderna kontorsfastigheter i innerstaden.

Favoriterna kommer nu från länken, vill du spara dem till dina favoriter klicka på knappen nedan.

Skriv över dina favoriter Visa dina favoriter

Dina sparade favoriter

Nedan listas dina sparade favoriter.

Dina uppgifter

Få prisuppgifter och mer information om dina sparade favoriter.

Din intresseanmälan är nu skickad. Vill du rensa dina favoriter?

Rensa dina favoriter